מאמר זה מיועד להסביר את המושג היטל השבחה, מידע מקצועי יותר ניתן למצוא במאמר על מה גובים היטל השבחה?
עסקאות מקרקעין הן לא דבר שאדם מן הישוב עושה באופן שיגרתי, הרוב רוכשים דירה למגורים, חלק קטן יותר משקיע בדירות או בשטחי מסחר משרדים וקרקעות. רוב עסקאות ההשקעה נעשים על ידי חברות ומעט יחסית על ידי אנשים פרטיים.
המשקיעים בדר"כ מודעים למיסים ולהיטלים הצפויים בעסקאות, ומנגד האנשים הפרטיים, קצת פחות. מס רכישה, מס שבח, והיטל השבחה, שהם מושגים בסיסים לעוסקים בתחום, ואינם מוכרים לאנשים הפרטיים.
על מנת לפשט את המושגים ניתן לומר כי:
"מס שבח" - הוא מס על הרווח.
"היטל השבחה" - הוא היטל המהווה אחוז מסוים מעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
גם במס שבח וגם בהיטל השבחה ישנם מקרים של דחיית תשלום, פטורים וכו'.
היטל ההשבחה נגבה לקופת הרשות המקומית, ואחת מהמטרות של גביית היטל ההשבחה היא לסייע לרשות במימון הבניה של מוסדות הציבור (גני ילדים, בתי ספר, בתי כנסת וכו' ) שצריך לבנות, עקב הגידול הצפוי באוכלוסייה. בעצם גובים היטל השבחה ממי שהתעשר מהתכנית בניין עיר ולא מכבידים על שאר תושבי הרשות במס נוסף למימון הצרכים הנ"ל.
היטל ההשבחה יגבה בעת מימוש הזכויות במקרקעין, מימוש הזכויות מתבצע בעת העברת זכויות, בעלות או חכירה לדורות או בעת הוצאת היתר בניה. בעל המקרקעין יכול לבקש לשלם את היטל ההשבחה גם לפני מימוש הזכויות.
לדוגמה להשבחה שתחייב בהיטל השבחה:
על חלקה בשטח של 500 מ"ר קיים בית פרטי, בשווי 4.0 מיליון ₪.
העירייה אישרה תכנית בשכונה שבה קיימת החלקה שמאפשרת לבנות בכל מגרש של 500 מ"ר באזור בניין דירות בן 8 קומות עם 16 יחידות דיור. שווי זכויות בניה ליחידת דיור בשכונה כ-1.0 מיליון ₪. ולכן השווי של החלקה בעקבות אישור התכנית עלה לכ-16.0 מיליון ₪. (הסכום הוא בערך ורק לצורך הדוגמה, וזאת מאחר ויש פרמטרים נוספים שמאיים שיש לקחת בחשבון).
ברור שהתכנית שיזמה העיריה השביחה את הקרקע, ומי שירכוש את הבית הבנוי החלקה של 500 מ"ר יקנה מבחינתו קרקע המיועדת לבניין בן 8 קומות המאפשר לבנות 16 יחידיות דיור.
בעלי הבית הפרטי יוכלו למכור את הנכס שברשותם ב-16.0 מיליון ש"ח לעומת 4.0 מיליון ₪ לפני התכנית שיזמה העיריה.
יש לציין כי שווי המקרקעין לפני ואחרי התכנית נקבע על ידי שמאי מקרקעין. וההשבחה הקיימת היא ההפרש בין שווי המקרקעין לאחר התכנית לבין שווי המקרקעין לפני התכנית. במקרה שלפנינו הפרש נאמד בכ-12.0 מיליון ₪.
היטל השבחה הוא 50% מההשבחה שנקבעה על ידי שמאי מקרקעין. במקרה שלפנינו כ-6.0 מיליון ₪. (בחוק התכנון והבניה נקבעו כי במקרים בהם יש פטור מהיטל השבחה או שיעור היטל השבחה נמוך יותר).
מה אפשר לעשות כאשר מקבלים שומה להיטל השבחה מעירייה?
ניתן לתאם ייעוץ ראשוני חינם בטל': 03-6914455, 052-3460338.